物业管理发展

提要：近代物业管理起源于19世纪60年代的英国，至今已有100多年的历史，尽管中国内地物业管理仅走过30年的发展历程，但发展迅猛，物业管理日趋成熟，法律法规也愈发完善。1994年4月 建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。


2011年是我国内地物业管理诞生的第30个年头，如今的物业管理已愈发趋于系统化、法制化。 

　　1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理专业公司——深圳物业管理公司正式成立，从此这一新兴行业在国内逐步兴起。 

　　近代物业管理起源于19世纪60年代的英国，至今已有100多年的历史，尽管中国内地物业管理仅走过30年的发展历程，但发展迅猛，物业管理日趋成熟，法律法规也愈发完善。 

　　发展 

　　行业面临变革 

　　19世纪中叶到上世纪20年代，是旧中国房地产业萌芽和初步发展时期。在这个时期，上海、天津、武汉、广州、沈阳、哈尔滨等城市建造了许多八九层，甚至10层以上的建筑。在当时，已经出现了代理租赁、清洁卫生和保安服务等专业性的经营公司，是我国物业管理的早期形式。 

　　20世纪80年代初，随着我国改革开放的实施，市场经济的产物——现代化的物业管理才从香港引入。深圳是我国内地物业管理的发源地，1988年伴随着深圳住房制度改革，房管制度的革新也陆续展开，此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到普通商品房，由传统的房管式逐步发展为专业化、企业化和一体化招投标的三化一体的物业管理模式。在我国物业管理的进程中，深圳物业创造了无数个第一，时至今日，深圳的物业管理在国内仍然处于领先地位，其管理概念和实践经验仍然被各地效仿和推广。 

　　国内物业管理从产生初期的感性、无序，到迅猛发展的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨30年发展历程。目前，中国的物业管理市场已经日渐成熟，主要表现在以下几个方面：物业管理法规更加完善，政府监管日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；业主委员会的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。 

　　21世纪，是中国物业管理行业由发展、完善到逐步走向成熟的重要阶段，物业管理行业将要进入一个市场竞争激烈、管理趋于完善、服务理念不断提升的时期。对物业管理行业而言，面临质量理念和品牌理念的角逐、市场环境的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用以及消费观念的更新等问题，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，各方面都要作出相应的变革，才能适应市场发展的需要。 

　　1981年3月10日 深圳市第一家涉外商品房管理专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理。 

　　1993年6月30日 深圳成立了国内首家物业管理协会。 

　　1994年 深圳市颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》。 

　　1994年4月 建设部颁布了33号令《城市新建住宅小区管理办法》，明确指出：“住宅小区应当逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理”。 

　　2003年9月1日 我国第一部《物业管理条例》正式施行，对规范物业管理，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，提供了重要的法律依据。 

　　2005年12月1日 《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》开始实施。 

　　2006年8月 《注册物业管理师》执业资格考试参考教材出版，包括《物业管理实务》、《物业管理基本制度与政策》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》等。 

　　2006年9月 全国“注册物业管理师”第一批师资培训举行。 

　　2006年11月至2007年5月 第一批符合条件的千余位全国注册物业管理师认定考试大会举行，认定人员参加《物业管理实务》考试。 

　　2007年3月16日 《中华人民共和国物权法》由中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议通过，自2007年10月1日起施行。 

　　2007年10月30日 《建设部关于修改〈物业管理企业资质管理办法〉的决定》发布。 

　　2007年至2009年 累计举办注册物业管理师培训一万五千人次。 

　　2009年12月1日 《业主大会和业主委员会指导规则》出台，自2010年1月1日起施行，《业主大会规程》同时废止。2010年5月 《注册物业管理师》新版考试辅导教材出版。 

　　2010年10月21日 《物业承接查验办法》出台，于2011年1月1日起施行。

法规 

　　在变化中完善 

　　目前，我国关于物业管理的法规正日趋完善，在业主的权利、义务，业主大会，前期物业管理，物业的使用与维护，企业资质等方面均有具体规定。近年来，各省、市、自治区均出台了物管法规，完善了物业管理法规体系。如北京市出台科学分类细化的《住宅物业服务标准》，辽宁、山东、陕西、广东、天津等地区都出台或修订了物业管理条例。 

　　记者从桂林市房产管理局物业科了解到，目前桂林物业管理所采用的法律法规主要包括：《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《物业承接查验办法》、《物业服务企业资质管理办法》、《广西壮族自治区物业管理条例》、《桂林市城市住宅区物业管理暂行办法》等，其中，《物权法》是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是中国制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的法制目标，《物权法》的颁布解决了中国物业管理行业内一系列长期悬而未决的问题，对中国物业管理行业未来的发展起到重要而深远的影响；《物业管理条例》已于2007年进行修订；《业主大会和业主委员会指导规则》和《物业承接查验办法》已经出台；《广西壮族自治区物业管理条例》即将修订。 

　　本地 

　　逐步走向成熟 

　　桂林市房地产业协会会长申应林回忆：“1990年左右评选优秀物业小区时，篦子园小区仅凭简单绿化就当选，在现在来看是不可想象的，这些年来，桂林的物管水平发生了质的变化。” 

　　据桂林市房产局资料，在2010年评选出的2009年度城市物业管理优秀住宅小区中，碧园·印象桂林、半山·阅江台、四季花城、兴进·上城、远辰·国际文化新城、梧桐·墅圣波尔多、水榭花都、幸福·家、冠泰·东岸枫景(排名不分先后)获得“市优”，这些小区在物管的软件、硬件上都代表了近年来桂林物管的发展水平。 

　　2010年以来，大盘名盘签约一线物管公司的新闻频现报端，无论是桂林公馆·原乡墅与绿城签约，还是梧桐·墅与金地签约，都代表着桂林房地产开发商对于小区物业管理的愈发重视。 

　　近年来，桂林的物管水平发生了质的变化，呈现规范化、规模化趋势。 

　　在大大小小的住宅小区内，物业管理已经成为一个无法回避的话题。 

　　物业管理向专业化、规范化发展